我要預(yù)訂

咨詢電話：027-5111 9925 , 027-5111 9926手機：18971071887郵箱：Service@mingketang.com

課程背景：

“回遷房”是深圳很多投資者的選擇，解決了沒有購房指標(biāo)、資金不夠等購房人的問題。但是“回遷房”交易是處于政策的灰色地帶，又長期存在的事實。因為缺少政策的監(jiān)管與制約，所以在交易過程中產(chǎn)生了非常多的問題，使很投資人因此踩坑賠的血本無歸。比如無法回遷的、賣方反悔的、被詐騙的、非舊改項目的等等諸多問題。然而要理清“回遷房”的各種問題、安全地購買到“回遷房”，卻不是一個輕松的事情。買到有問題的“回遷房”要處理好，更是非常困難。本次課程不是鼓勵購買“回遷房”，而是通過課程教會廣大投資者如何正確地分析與處理“回遷房”問題規(guī)避風(fēng)險，避免上當(dāng)受騙。基于此，我們邀請業(yè)內(nèi)專家根據(jù)多年來“回遷房”投資經(jīng)驗與20余年拆遷經(jīng)驗，認真總結(jié)與升華，研發(fā)了此次課程，使更多的投資者讀懂“回遷房”、避免踩雷，更好的保障資金安全和升值，在“回遷房”投資上不走彎路，明明白白。

課程特色：

針對性強——聚焦回遷房交易，填補行業(yè)空白

實操性強——交易項目近200，經(jīng)驗提煉總結(jié)

系統(tǒng)性強——全過程系統(tǒng)梳理，核心價值萃取

課程大綱：

第一部分 回遷房的發(fā)展過程

1、起始

開發(fā)商在拆遷補償?shù)倪^程中，出現(xiàn)現(xiàn)金補償?shù)拿堋?/p>

2、發(fā)展

嘗到甜頭的購買人開始影響身邊的人購買，沒有購房指標(biāo)的人找到安全的資金出口，沒有資金實力的購房者找到價格合適的家。

3、推波助瀾

沒有資金實力的前期開發(fā)商開始賣房賣指標(biāo)，換取項目進展。

4、全民參與

中介機構(gòu)、金融機構(gòu)、宣傳媒體重度參與，形成全民購買的熱潮。

5、瞬間崩塌

全民參與的過程中，產(chǎn)生了很多問題，也產(chǎn)生了巨大影響，更觸犯了房住不炒。政策突然高壓下的回遷房交易留下一片慘不忍睹。

6、現(xiàn)狀

業(yè)主期望值依舊，買家擔(dān)心、迷茫，炒家離場或被套。

第二部分 回遷房的種類及優(yōu)劣

1、按物業(yè)現(xiàn)狀分類

普通民宅

瓦房

工業(yè)廠房

工業(yè)宿舍

商鋪

空地（空地又分一戶一棟宅基地、已批未建空地、村委或村民出售宅基地等）

2、按現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)分類

紅本

綠本

褐本

國有土地上的無證住宅、宿舍、商鋪等

無產(chǎn)權(quán)

3、按出售人分類

股民與原村民

購地建房的外地人

與股民或原村民合作建房的外地人

股民或原村民的繼承人

購地建房外地人的繼承人

合作建房的繼承人

股民或原村民的外地離婚配偶

購買上述人的房屋再轉(zhuǎn)售的人

開發(fā)商的前期合作伙伴

購買非農(nóng)指標(biāo)的人

4、按出售的方式分類

實物

指標(biāo)

a、開發(fā)商前期合作伙伴出售的回遷指標(biāo)

b、村委分給股民的回遷指標(biāo)

c、非農(nóng)指標(biāo)、返還用地產(chǎn)生的回遷指標(biāo)

d、開發(fā)商或前期合作伙伴承諾給員工的回遷指標(biāo)

5、按項目進展分類

權(quán)利人核實前

立項前

立項后

專項規(guī)劃后

簽約補償階段

實施主體確認前

回遷前

第三部分 各類物業(yè)補償?shù)默F(xiàn)狀概述

1、廠房置換廠房或研發(fā)用房、置換商業(yè)、置換辦公、置換住宅

2、工業(yè)宿舍置換工業(yè)宿舍、置換住宅

3、商業(yè)與擅改商置換不同樓層的商業(yè)、置換辦公、置換住宅

4、普通民房置換住宅

5、瓦房置換住宅

6、空地置換廠房、商業(yè)、住宅

第四部分 回遷房面臨的風(fēng)險解析（每點講一個案例）

1、出售人或繼承人悔約

2、被中間人炒作無法接觸到真正的業(yè)主（差價事小安全事大，更多人關(guān)注的是差價）

3、因產(chǎn)權(quán)原因無法回遷到實際擁有人（國有土地上的無證物業(yè)）

4、因產(chǎn)權(quán)原因無法回遷到購買人（綠本、褐本）

5、已進行權(quán)利人核實無法回遷到購買人

6、開發(fā)商不承認購買人

7、無產(chǎn)權(quán)房屋一房多賣

8、房屋被抵押、查封

9、產(chǎn)權(quán)糾紛

10、指標(biāo)風(fēng)險

前期服務(wù)商的指標(biāo)

開發(fā)商的指標(biāo)

村委回遷指標(biāo)

非農(nóng)、返還用地等產(chǎn)生的指標(biāo)

11、繼承糾紛（購買后出售人去世）

12、補償風(fēng)險（無法獲得期望的補償）

整備項目，不承認外來業(yè)主或不能夠補償物業(yè)

外來業(yè)主不能獲得與村民同等補償

a、有的項目因為現(xiàn)狀容積率過高，外來戶補償?shù)陀诖迕?/p>

b、特定物業(yè)只有原村民能享有規(guī)定補償（瓦房、有一戶一棟手續(xù)的宅基地）

本棟物業(yè)面積超出部分按現(xiàn)金或低于1:1補償

13、項目風(fēng)險

項目無法立項

因重大公共利益項目終止

項目立項后因各種原因算不過帳

開發(fā)商自身經(jīng)濟原因放棄項目

第五部分 回遷房購買風(fēng)險規(guī)避策略

1、了解業(yè)主及其家庭結(jié)構(gòu)、背景，共有人情況

2、向前期開發(fā)商及村委、村中長者了解土地來源及建筑時間建設(shè)人等

3、了解建筑物現(xiàn)狀（樓層、附屬物、權(quán)屬、他項權(quán)利、出租狀況、共有權(quán)益等）

4、了解開發(fā)商對建筑物的認定及簽約狀況（測繪、權(quán)利人認定）

5、了解開發(fā)商對物業(yè)搬遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)

6、了解項目進度

7、了解開發(fā)商及前期合作伙伴的品牌、信譽、實力等

8、交易方式與付款方式

9、交易方式與開發(fā)商節(jié)奏（權(quán)利人核實、簽約、收樓）

10、交易后處理（登報公示、水電、租戶移交、村委及開發(fā)商登記等）

11、只買實體房屋

第六部分 回遷房購買后產(chǎn)生糾紛問題的處理方式

1、購買了綠本、褐本房，開發(fā)商不認

2、購買了房子，出售人或繼承人反悔

3、購買了綠本、褐本房，簽約前證載權(quán)利人去世

4、購買了已經(jīng)權(quán)利人核實公示的房子

5、購買了一房多賣的房子

6、購買的房子補償比例達不到出售人的承諾

第七部分 案例解析如何安全購買回遷房

成功與失敗案例深入解讀（影響過大，不便文字展示）

文老師

講師簡介：

文靜夏老師

拆遷談判專家

城市更新項目咨詢及培訓(xùn)專家

近20年城市更新項目相關(guān)工作經(jīng)驗

實戰(zhàn)經(jīng)驗：

曾任：深圳昊嘉城市更新顧問有限公司 總經(jīng)理

曾任：深圳富盛寶城市更新顧問有限公司 總經(jīng)理

曾任：中孚泰地產(chǎn)集團 副總經(jīng)理、總裁助理

曾任：深圳東埔集團有限公司 營銷經(jīng)理

27年地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)歷，近20年城市更新項目相關(guān)工作經(jīng)驗，工作期間操作城市更新、拆遷類項目十余個，積累了豐富的項目前期手續(xù)辦理及拆遷經(jīng)驗，并積累了豐富的地產(chǎn)行業(yè)資源，在深圳更新圈內(nèi)有很好的口碑。精通深圳地產(chǎn)房地產(chǎn)及城市更新項目相關(guān)政策，具有城市更新項目全流程操作經(jīng)驗，曾為華潤、碧桂園等多家企業(yè)提供拆遷咨詢、培訓(xùn)與輔導(dǎo)服務(wù)。

主講課程：

《“回遷房” 交易全過程風(fēng)險規(guī)避及糾紛處理策略》

《釘子戶的預(yù)防及處理》

《拆遷全流程解析》

《拆遷管控要點簡析》

我要預(yù)訂

咨詢電話：027-5111 9925 , 027-5111 9926手機：18971071887郵箱：Service@mingketang.com