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課程大綱

一：交易架構(gòu)篇

1、存量資產(chǎn)交易的流程及痛/難點概述

大宗交易核心難點、主流方式、市場趨勢和投資機會

大宗交易三大成功要素（定價/銷售策略、客戶選擇與管理、交易架構(gòu)（條款）設(shè)置）

大宗交易的頂層設(shè)計（本質(zhì)）

如何找到好的交易買家（渠道）

存量資產(chǎn)項目的投資者分析（買家）

2、存量資產(chǎn)交易模式的核心邏輯和適用場景解析

收購、處置不同視角的業(yè)務(wù)流程

資產(chǎn)收購（流程架構(gòu)、優(yōu)缺點、適用場景、涉稅、風(fēng)險、案例）

股權(quán)收購（直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)剝離后轉(zhuǎn)讓（劃轉(zhuǎn)、分立、作價入股）

特殊交易（明股實債、小股操盤、代建代融、破產(chǎn)重整、法拍、涉國有資產(chǎn)交易）

REITs等創(chuàng)新交易模式（資產(chǎn)包方案、股權(quán)轉(zhuǎn)讓+REITs、REITs之路的前置準(zhǔn)備、長期租約+聯(lián)合運營、類REITs+ABS/CMBS）

3、存量資產(chǎn)交易架構(gòu)設(shè)計

交易價格六大核心

交易對價安排（交易對價構(gòu)成、交易對價計算方式、交易對價支付方式、溢價的處理）

交易風(fēng)控擔(dān)保

交易交割安排

投后治理機制

二、盡調(diào)風(fēng)控篇

1、交易對手的風(fēng)險分析及防范措施

仲裁、訴訟風(fēng)險

債務(wù)、抵押風(fēng)險

土地轉(zhuǎn)讓風(fēng)險

證照手續(xù)風(fēng)險

在建工程風(fēng)險

2、盡調(diào)流程與團隊配合

3、盡調(diào)方法手段和重要原則

4、法律盡調(diào)清單和常見風(fēng)險點

三、交易測算篇

1、存量資產(chǎn)交易測算基礎(chǔ)

存量資產(chǎn)交易測算中的收支兩條線

項目公司測算VS股東測算

各交易方式涉稅分析與計算

2、股權(quán)價值和資產(chǎn)價值

股權(quán)收購中，股權(quán)價值的確定

交易對價的構(gòu)成和拆分

存量資產(chǎn)交易中，資產(chǎn)原值與購買價值的確定

存量資產(chǎn)交易，價值和價格的關(guān)系

3、股權(quán)交易模式的測算

標(biāo)準(zhǔn)股權(quán)交易模式下的測算

劃轉(zhuǎn)、分立、作價入股測算要點

涉及“自持、銷售”拆分股權(quán)合作

承債式收購下的“股轉(zhuǎn)債”與“債轉(zhuǎn)股”

合作開發(fā)中的同股同權(quán)與非同股同權(quán)

4、存量資產(chǎn)交易模式的測算

在建工程轉(zhuǎn)讓

舊房轉(zhuǎn)讓

法拍交易中法拍溢價的測算處理

城市更新和舊改項目測算

5、溢價處理

溢價處理的“對內(nèi)”和“對外”手段

測算階段的稅籌原理和運用

利用雙敏感性分析做土增稅籌劃

四、稅務(wù)籌劃篇

1、三大稅種稅籌總述

2、存量資產(chǎn)交易稅籌思路和溢價處理

3、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和分立模式下的稅務(wù)籌劃及土增稅核定

4、作價入股、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的涉稅分析

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產(chǎn)價值實戰(zhàn)專家

北京大學(xué)工商管理碩士

CPM國際注冊資產(chǎn)管理師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和運營實戰(zhàn)派專家

商業(yè)不動產(chǎn)全周期資產(chǎn)管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創(chuàng)新型商業(yè)運營公司創(chuàng)始人

央企和上市公司內(nèi)訓(xùn)金牌講師

編著《產(chǎn)業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理白皮書》

相關(guān)經(jīng)驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)商事業(yè)部、資產(chǎn)管理部，并擔(dān)任高管，現(xiàn)任北京某商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人、和君集團產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部合作人。

個人兼具地產(chǎn)、投資、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的復(fù)合工作經(jīng)歷。十五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運營經(jīng)驗和開發(fā)操盤經(jīng)驗；數(shù)十個產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、項目策劃經(jīng)驗；約500萬平方米園區(qū)招商運營、產(chǎn)業(yè)投資一線實操經(jīng)驗。

擅長經(jīng)營性不動產(chǎn)全閉環(huán)資產(chǎn)管理，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運營、產(chǎn)業(yè)投資、資本化運作。圍繞業(yè)主目標(biāo)構(gòu)建全閉環(huán)資產(chǎn)管理能力，以財務(wù)指標(biāo)為主線的資產(chǎn)管理內(nèi)在邏輯、資管視角下的商業(yè)管理內(nèi)部邏輯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs創(chuàng)新發(fā)展之路、經(jīng)營性不動產(chǎn)投資財務(wù)分析工具案例實踐。

戰(zhàn)略價值定位：

20年商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)價值管理專家，兼具地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)投資、資本運作四維視角的實戰(zhàn)派導(dǎo)師：

國內(nèi)首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務(wù)30+央國企及上市公司資產(chǎn)管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產(chǎn)管理面積，創(chuàng)造項目年均IRR提升15%+的實操案例

主講課程：

《經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和投融資》

《輕資產(chǎn)運營和存量資產(chǎn)盤活》

《收并購、退出和 REITs資產(chǎn)證券化創(chuàng)新》

《招商運營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產(chǎn)城融合開發(fā)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)+資本運作雙輪驅(qū)》

服務(wù)客戶：

國企：北京中關(guān)村發(fā)展集團、張江生物醫(yī)藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創(chuàng)公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團、廣東粵海天河城集團、河北霸州發(fā)展集團

上市公司：合生創(chuàng)展集團、美的置業(yè)（香港）、上海中環(huán)商業(yè)

REITs主體：印力資管

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