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課程背景：

在“三道紅線”、債務危機、破產、收購兼并重壓下，房地產行業迎來大洗牌，“活下去”從口號變成現實寫照。

與此同時，在全球經濟下行和疫情常態化大背景下，具有逆周期屬性的特殊機會不動產投資正受到資本市場青睞。頭部房企、投行、基金、產業投資者瞄準困境地產投資的高收益機會，紛紛下場布局不良資產處置領域。但想要從困境地產盤活業務中分一杯羹，對各市場主體的專業能力、資金實力、資源整合能力、風控能力都有著極高要求，市場上同時具備以上能力者寥寥。

本次課題將會內容聚焦不良地產重整策略+困境地產盤活路徑+特殊機會不動產投資交易設計+困境房企破產重整全流程+破產重整中的共益債投資，旨在幫助各市場主體整合資源、控制風險、實現價值提升，把握困境地產投資和盤活的機遇期。

課程大綱：

一、全球特殊機會投資的主流玩家和投資策略

二、大違約市場的現狀

1、不債權

2、困境房地產

3、困境企業

4、不良資產投資生態圈

三、存量地產現狀梳理與重整策略

1、經營不善的資產

2、存在變性、改變用途可能性的資產

3、存在資本運作空間的資產

4、不良或者困境房地產

四、房地產不良資產成因、規模、現狀

1、房地產不良資產類型及形成原因

2、目前地產類不良資產的規模及變動趨勢

五、房地產不良資產重整策略

1、處置重整方法論

（1）打通“法律+金融+地產”綜合、跨界的能力

（2）成功前提：利益重組、信任重組和預期重組

2、財產保全、訴訟渠道

3、債務重組策略，銀行、信托等非銀金融機構的不良貸款的收購、重組和處置策略

4、具備對資產的再開發、深度盤整、變性、運營提升的能力

（1）資產變性：商業變性成住宅、工業變性成商業、劃撥變成出讓等

（2）改良：調整租客、提升運營租金

（3）改變經營業態，比如酒店改成養老公寓、酒店改寫字樓

（4）重建或部分重建

5、開發類項目和持有型物業的稅務籌劃及破產狀態中的稅務處理

6、酒店、商場、辦公、物流等各類資產的估值邏輯、NOI和資本化率Cap rate 計算

六、盡職調查和投前關注點

1、債權債務關系

2、交易結構的設計

3、處置的潛在障礙

4、不良處置及運營提升的糅合

5、稅務籌劃及處理不良和破產狀態的稅務處理

6、相關利益方的利益平衡

7、司法環境以及地方保護

七、操盤方案和案例分析，如何盤活各類資產？實操案例分析

八、退出

1、開發銷售

2、大宗資產交易

3、資產證券化途徑實現對資產的退出，比如ABS、REITs等

4、資產整合完畢后，打包賣給上市公司或者專項基金

馮老師

◆ 國際金融地產聯盟常務理事；

◆ 中國政法大學金融不良資產研究中心的研究員；

◆ 曾服務于全球最大的不良資產投資基金、歐洲最大的私募基金集團；

◆ 資產盤整、不良投資、資產證券化及困境企業盤整處置等方面有10多年的經驗，參與過的項目超過100億美金。

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